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生前売買契約締結した未引渡不動産の相続税・所得税
生前売買契約締結した未引渡不動産の相続税・所得税

会計・監査ジャーナル2014年10月号より。

○租税相談
生前に売買契約を締結したが引渡し前に相続が開始した場合の相続税の申告と譲渡所得の申告について
租税相談員 庄司範秋

妻と住んでいる家を売却してよそに移るつもりだった。
ところが、売買契約後手付金と中間金受領後に急死した。

所有権登記も終わっていないので、相続登記後に買主に引渡しする。
この場合の相続税・譲渡所得はどうなるかと。

まず、相続税については、売買代金請求権なので、不動産ではない。
(最高裁昭和61年12月5日判決)
故に、小規模宅地特例は使えない。

これは分かる。

次に、譲渡所得だが、これは選択肢があるのですね。

【1】被相続人が売買契約日で準確定申告する。
【2】相続人が引渡し日で確定申告する。

前者の【1】だと、相続税の取得費加算特例は使えない。
代わりに、居住用財産の3000万円控除が使える。

後者の【2】だと、相続税の取得費加算特例は使える。
しかし、居住用財産の3000万円控除は使えない。

この【2】で3000万円控除が使えないというのを知りませんでした。

「居住用財産についての3,000万円特別控除等の譲渡所得の特例については、既に売買契約をしている居住用財産であり、次の国税庁質疑応答事例にあるように、所有者として居住した相続人がいないと考えられますので、その適用はないものと思われます。」

なるほど。

「所有者として居住の用に供したことがないので、家屋Aは、乙の居住用財産ということはできません」

「相続人が譲渡する被相続人の居住用財産」(国税庁質疑応答)

いつかは出会うかもしれない事例なので、メモしておこう。

(税理士・公認会計士 濱田康宏)

 
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