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契約を分けた賃貸店舗隣接の来客専用駐車場用地の評価(税理)

契約を分けた賃貸店舗隣接の来客専用駐車場用地の評価(税理)

 

 月刊税理2019年1月号P76より。

 

財産評価のキーポイント
 [第130回]賃貸用店舗の敷地に隣接し来客専用駐車場等として当該店舗と一体利用されている土地の評価態様(自用地評価・貸家建付地評価)が争点とされた事例

 笹岡宏保(税理士)

 

 題材は平成11年12月20日裁決。

 評価対象土地は、2つに分かれているが、ともに同一法人に賃貸。

 

 1つは、工場倉庫と店舗事務所の建つA土地。
 もう1つは、来客専用駐車場・納品車専用駐車場・ゴミ置場等のB土地。

 

 先行してA土地だけの賃貸借契約書があり。
 後から、B土地についても、別途賃貸借契約が締結された。

 

 納税者は、営業上の必要性から一体利用しており。
 質疑応答に従えば、これも一体評価すべきと主張したのを課税庁が否認。

 

 結局、不服審判所もこれを認めて、両者は別個に評価すべしとした。
 全体を貸家建付地評価は無理、駐車場は賃借権の目的たる雑種地評価と。

 

 これを踏まえ、笹岡先生は、別個の契約危険性を注意喚起されています。
 いろんな事例でありそうだけど、大丈夫、ということでしょうね。

 

「本件裁決事例で確認した賃貸されているコンビニエンスストアと専用駐車場(これ以外にも,ロードサイドに一般的に見られる商業用店舗(大型量販店,飲食店等)とその専用駐車場という組み合わせも多く見られる)のように,外見上では一体として利用されていると思えても,賃貸借契約の内容(具体的な検討項目として,図表−4を参照)を十分に確認して,形式及び実質面の双方から判断した一体性が推認されなければ,評価対象地のすべて(店舗部分と専用駐車場部分)を貸家建付地として評価することができないことに留意する必要がある。」

 

 なるほどと思いつつ、気になるのは。
 そもそも建物建築時の敷地は、どのように申請されていたのか

 

 契約が分かれていたのは、そもそもの理由として。
 敷地として一方で完結していた点ありき、ではないのだろうかと。

 

 で、納税者が主張した「ビル用の駐車場敷地の評価」ですが。

 「同一人が所有する貸しビル(マンション)とその敷地内に駐車場がありとなっています。

 

 つまり、そもそも敷地の一部だという認定がされた後での話です。
 この点について、納税者も課税庁も審判所も何も言っていません。

 

 実務では、まずはその点を調べるべきじゃないかと思うわけです。
 建築確認で申請された敷地がどうなっているか、市役所に行くべきだと。

 

 いや、自分自身の反省も含めてなんですけどね。

 

(税理士・公認会計士 濱田康宏)

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