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過大評価を防ぐ土地評価の実務(鎌倉靖二氏研修会)その1

過大評価を防ぐ土地評価の実務(鎌倉靖二氏研修会)その1

 

先日、広島市で鎌倉靖二氏の研修を受講してきました。

 

〇過大評価を防ぐ土地評価の実務
〜申告後も安心できる適正評価に到達するには〜
講師:不動産鑑定士 鎌倉靖二

 

テキストは、税務研究会の
「改訂増補版 相続税・贈与税 土地評価実務テキスト」
で、買うつもりだったので、配布されてラッキーでした。

 

何度も強調されていたのは、

 

土地評価で一番大事なことは、時価よりも過大評価しないこと

であり、適正な評価を心がけましょうと。

 

無理に下げる必要はないが、更正の請求ビジネスにやられないようにと。

そのためには、いかに気がつくかという視点を得るべきだと。

 

まずは、財産評価基本通達だけでなく、不動産の知識や法律知識が必要だと。
都市計画法や建築基準法の一定の知識を説明。

 

◆財産評価基本通達の土地評価は「減点主義」

 

いかにポイントを見つけるか
見つけられないと即過大評価になる

 

マイナスを見落とさないのに、都市計画と建築基準法の知識が必要だと。

で、都市計画区域の区分に応じて、大まかな地価のイメージを。

 

なるほど、そこから乖離があれば、違和感があるだろうというのですね。

例えば、市街化100なら調整区域は40くらいの地価だと。

 

価値のバランスが分かれば結論が見える
逆算方式での頭の計算ができる

 

価値水準を知っておけば評価明細書のチェックがしやすいと。

 

究極では、土地評価は「建物が建てられるかどうか」の調査が
ちゃんとできれば、大きな誤りは避けられる

 

これは、一番なるほどでした。
その後の、評価単位の話にも繋がって、理解が深まった気がします。

 

◆潜在的な減価要因をいかに顕在化させるか(P173〜、P181〜)

 

いろんな視点から見ることで見落としが防げる

 

例 高圧線

現地調査は晴れの日に行くべき

 

上を見渡して

実は公図からも確認できる

 

評価対象地にうっすら平行な2本の線が見える

実は路線価図でも分かる

 

P185
高圧線の鉄塔マークが記されている

鉄塔と鉄塔を定規で繋げば線が分かる

 

実は路線価図からも分かる

登記でも

地役権設定されていれば分かる

 

P184 乙区に権利制限の内容が書いてある

→知っていると路線価図の見方も変わってくる
減価要因を見つけることができる

 

他にもいろいろありますが、全て面白かったです。

 

で、広大地について、少しだけ話があったので続きます。

 

(税理士・公認会計士 濱田康宏)

 

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